finanční poradce: Ing. Josef Styblík, +420 605 374 844, Váš rádce v oblasti financí

Stavební spoření versus hypotéka. Porovnali jsme výhody a nevýhody

Váháte mezi hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření? Když je postavíte proti sobě, čeká vás tak trochu remízový zápas. Správné rozhodnutí si totiž žádá řadu konkrétních propočtů. Přinášíme rady, jak na to a jaké jsou výhody a nevýhody obou úvěrových produktů.
Kupujete byt třeba za 1,6 milionu korun a váháte, zda je lepší žádat o hypotéku, nebo využít stavebního spoření? V první řadě zkontrolujte stav na svých účtech. Pokud na nich neleží 320 tisíc korun, nic jiného než stavební spoření vám nejspíš nezbude. Oněch 320 tisíc tvoří totiž 20 procent, která musíte mít v ruce, budete-li poptávat potřebný úvěr. Jestliže takovou hotovost máte, můžete peníze na nemovitost získat jak formou hypotéky, tak přes překlenovací úvěr stavebního spoření. Dobré je však znát i obecné výhody či nevýhody obou produktů.

1.ZAJIŠTĚNÍ
Když si chcete půjčovat hodně peněz na koupi nebo výstavbu domu či bytu, musíte dát něco do zástavy pro případ, že byste v pozdějším období řádně neplatili. Pak by zástava propadla ve prospěch banky. Nejčastěji se do zástavy dává nemovitost, kterou pořizujete, případně ještě další nemovitost.
Kdy získáte hypotéku:
• Stačí podepsat smlouvu o hypotečním úvěru.
• Samozřejmě musíte mít dostatečné příjmy, splnit podmínky LTV, DTI a DSTI, tedy mít naspořeno alespoň 20 % z hodnoty nemovitosti, celková výše dluhu nesmí překročit devítinásobek ročního čistého příjmu a na splátku by měl žadatel vydat nejvýše 45 procent čistého měsíčního příjmu.
• Peníze získáte hned, jak doložíte všechnu potřebnou dokumentaci. Nečeká se na žádné hodnoticí číslo, na uplynutí dvou let a podobně.
Hypotéku je třeba jistit nemovitostí vždy, u stavebního spoření jsou limity, do nichž není nutné dávat do zástavy nemovitost, stačí třeba ručitel. Například u Wüstenrotu či Raiffeisen stavební spořitelny je limit, do kterého není třeba nemovitost zastavovat, až milion korun, u družstevního bydlení má Wüstenrot limit až 1,5 milionu. To na koupi celého domu nejspíš nestačí. Ale potřebujete-li půjčit jen menší část kupní ceny, je výhoda, že nemovitost bude rovnou vaše, nikoli zastavená bance.
Vítěz srovnání: stavební spořitelny

2.ÚROKOVÁ SAZBA
Úrokové sazby hypoték byly v srpnu v průměru 2,53 procenta ročně, v září vystoupaly na 2,57 procenta a podle informací hypotečních bank růst pomalu, ale jistě pokračuje. Když si vezmete hypotéku, volíte si současně, na jak dlouho chcete sjednanou úrokovou sazbu zachovat. Na rok? Na tři? Nejčastější volbou klientů je pět let. Po oněch pěti letech banka stanoví novou sazbu. Může být nižší i vyšší, záleží na situaci na trhu.
Stavební spořitelny to mají jinak. Když peníze potřebujete rychle, získáte překlenovací úvěr, který se po určité době a po splnění podmínek spořitelny „překlopí“ do úvěru řádného. Vy však máte jistotu, že sjednaný úrok je jasně daný pro fáze překlenovacího i řádného úvěru. A to i kdybyste si splácení sjednali třeba na 22, nebo dokonce 30 let a běžná úroková sazba mezitím stoupla na pětinásobek.
Kdy získáte řádný úvěr ze stavebního spoření:
• Musíte mít smlouvu o stavebním spoření alespoň dva roky.
• Musíte splnit bodové ohodnocení, které stanoví spořitelna. Čím více peněz máte na smlouvě uloženo delší dobu, tím více máte bodů. Jediný, kdo tento parametr neřeší, je Modrá pyramida.
• Musíte mít naspořeno určité procento sjednané cílové částky, rozptyl se pohybuje mezi 25 a 50 procenty.
Kdy získáte překlenovací úvěr ze stavebního spoření:
• Můžete o něj žádat hned po sjednání smlouvy.
• Musíte splnit všechny standardní podmínky (LTV, DTI, DSTI).
• Sjednaný úrok platíte, dokud nesplníte podmínky pro úvěr řádný. To trvá minimálně dva roky, ale spíš déle – podle toho, kolik peněz spoříte.
• Ve fázi překlenovacího úvěru platíte úroky z celé půjčené částky – peníze, které spořitelně v tu dobu posíláte, jsou úrok a takzvané „dospořování“.
Nyní se úroková sazba překlenovacích úvěrů pohybuje kolem tří procent. U řádných úvěrů záleží na tom, který typ spoření jste si sjednali a kdy – začínají na 1,99 procenta. Kdo si však sjednává novou smlouvu, musí počítat s tím, že úrok bude nastaven na přibližně 3,5 procenta.
Výsledek: nerozhodně

3.PŘEDČASNÉ SPLACENÍ
U hypotečních úvěrů, které byly uzavřeny od prosince 2016 nebo jim od té doby byla obnovena úroková sazba, je možné jednou ročně zdarma splatit až 25 procent z výše úvěru. A jakoukoli částku lze splatit v době refixace, když se mění úroková sazba. Obdobné je to u překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření.
Avšak ve chvíli, kdy u stavebního spoření dosáhnete fáze „řádného úvěru“, můžete bez sankcí a kdykoli splatit jakoukoli část dlužné částky – jen je třeba to aspoň měsíc předem oznámit spořitelně.
Vítěz srovnání: stavební spořitelny

4.POPLATKY
U hypoték zaplatíte za posouzení žádosti o úvěr, může to být procento z půjčované částky, mnohé banky poplatek odpouštějí úplně. Za vedení účtu se neplatí nic, nebo je platba do 200 korun měsíčně. Platí se i za jednotlivá čerpání peněz – postupné čerpání bývá v případě výstavby, poplatek je od nuly do 1 900 korun.
Stavební spořitelny si berou hned při podpisu smlouvy poplatek za její uzavření – jedno procento ze sjednané cílové částky. Někdy ho akčně odpouštějí, nyní třeba Wüstenrot odpouští poplatek mladým do 24 let u smluv s cílovou částkou 150 nebo 300 tisíc korun, Liška má obdobnou akci pro mladé mezi 18 a 35 lety pro smlouvy s cílovou částkou do 200 tisíc korun.
Pokud však zrovna do podobné akce nespadnete, u smlouvy na 1,5 milionu vydáte hned na počátku 15 tisíc korun. K tomu se platí poplatek za vedení smlouvy, ten bývá kolem 400 korun ročně. Když pak žádáte o úvěr, obvykle si spořitelna účtuje další jednoprocentní poplatek za jeho zpracování.
Vítěz srovnání: hypoteční banky

5.DOKLÁDÁNÍ VÝDAJŮ
Peníze z hypotéky a z úvěru ze stavebního spoření musíte využít k danému účelu – ke koupi či výstavbě nemovitosti, na rekonstrukci, k vypořádání majetkových vztahů k nemovitosti. Tento účel je třeba bance doložit. Buď pošlete faktury a účtenky, nebo si zajistíte zprávu o stavu výstavby či rekonstrukce.
U stavebních spořitelen funguje i to, že úvěry, u kterých není v zástavě nemovitost, lze dokládat i fotografiemi. Vyfotíte tedy stav na počátku akce a na jejím konci. Neumožňují to všichni, zatím to jde u Modré pyramidy, Raiffeisen stavební spořitelny a Buřinky.
Ale aby nedošlo k mýlce: všechny hypotéky nejsou účelové. Takzvaná americká hypotéka znamená, že dáte do zástavy dům a peníze můžete utratit třeba za cestu kolem světa. Úrok je však vyšší. Stejně tak se nemusíte bát, že všechny peníze ze stavebního spoření je třeba vydat na bytové účely. To, co jste si sami našetřili za déle než šest let takzvané vázací doby, můžete utratit, za co chcete. Účelovosti podléhají peníze, které si půjčíte. Případně ty, které jste sami našetřili, ale ze stavebního spoření je díky žádosti o úvěr dostanete před koncem šestileté lhůty.
Výsledek: nerozhodně

6.PODPORA OD STÁTU
Hypotéka i stavební spoření vám umožní odečítat si zaplacené úroky od daňového základu a díky tomu si vypočítat nižší daň z příjmů. Ušetříte 15 procent ze zaplacených úroků. Podmínkou je, abyste si úvěr vzali na pořízení nemovitosti, která bude řešit bytové potřeby vaše či vašich blízkých. Když si pořídíte byt, který chcete pronajímat, této výhody užívat nemůžete.
Kromě toho má stavební spoření ještě výhodu státní podpory. Kdo během roku našetří 20 tisíc korun, dostane od státu další dva tisíce korun. Podmínka je jediná: je třeba stavební spoření skončit po šesti letech, nebo úvěrem na bydlení.
Vítěz srovnání: stavební spořitelny

Příklad:
Stavebním spořením se obvykle začíná
Vzhledem k nutnosti mít na nemovitost nejprve naspořeno 20 % se zvedá zájem o stavební spoření. To je totiž dobrý způsob, jak potřebné peníze shromáždit. Trochu se úročí, je k nim státní podpora a šest let jsou chráněny před vámi samotnými. Kdybyste je ve slabé chvilce vybrali dřív a chtěli si třeba koupit auto či dopřát plastickou operaci, o státní podporu byste přišli a ještě byste nejspíš zaplatili pokutu spořitelně. V modelovém příkladu počítejme, že žadatel o úvěr potřebných 20 % má.

Modelový příklad
Třicetiletý muž chce koupit byt 2+1 v Liberci. Pořizovací cena 1 600 000 Kč odpovídá ceně odhadní. Muž je z pohledu banky bonitní – jeho čistý příjem je 40 000 Kč měsíčně, výdaje 15 000 Kč. Zatím žije sám, nemá partnerku ani děti. Ušetřeno má 320 000 Kč, zatím na spořicím účtu. Nemá uzavřenu žádnou smlouvu stavebního spoření. V tomto konkrétním případě by pro klienta bylo o něco výhodnější stavební spoření, cenou by však byla vyšší měsíční splátka. Následující výpočet provedla Wüstenrot.
Stavební spoření:
• Produkt: půjčka ProBydlení – překlenovací úvěr
• Cílová částka: 1 600 000 Kč, naspořených 320 000 Kč klient vloží na účet jako akontaci
• Poplatky na začátku: do konce roku zdarma, pouze 1 000 Kč vklad zástavního práva na katastru, jinak standardně 1 %, tedy 16 000 Kč
• Zajištění: financovaná nemovitost
• Měsíční splátka: 7 688 Kč
• Doba splácení: 22 let
• Celkem zaplaceno (s poplatky a státní podporou): 2 026 373 Kč
• Z toho zaplaceno na úrocích: 770 378 Kč (daňová úspora 115 556 Kč)
Hypotéka:
• Produkt: hypotéka pro vlastní bydlení
• Výše hypotéky: 1 280 000 Kč
• Poplatky na začátku: 0 Kč (akce do 31. 10. 2018); jinak 2 400 Kč za zpracování a poskytnutí úvěru
• Zajištění: kupovaná nemovitost – ocenění 1 600 000 Kč
• Měsíční splátka: 5 964 Kč Doba splácení: 25 let (sazba se bude po pěti letech měnit, v příkladu počítáme s konstantní sazbou)
• Celkem zaplaceno (i s poplatky): 1 789 200 Kč + klient musel použít vlastních 320 000 Kč, tedy celkem 2 109 200 Kč
• Z toho zaplaceno na úrocích: 509 200 Kč (= daňová úspora 76 380 Kč)

Zdroj: 
Jolana Nováková, idnes.cz