finanční poradce: Ing. Josef Styblík, +420 605 374 844, Váš rádce v oblasti financí

Hypotéka, nebo nájem? Rozhodnou mzdy a inflace. Podívejte se na propočty

Při pořízení vlastního bydlení na hypotéku řadu lidí vyděsí jedno číslo: kolik přeplatí. Přitom se není čeho bát. Z finančního pohledu se vlastnické bydlení vyplatí i s hypotečním úvěrem. Důvodem jsou mzdy a inflace.

Zatímco inflace reálně snižuje splátku hypotéky, reálné výše nájmu se nedotkne.
Vlastnické bydlení má oproti nájemnímu své výhody i nevýhody. O svůj majetek se rodina musí starat, nebo zchátrá, o nájemní byt se stará pronajímatel. A pokud se o něj nestará dobře, nájemník se může kdykoli rozloučit a najít si nové bydlení. Možnost snadného stěhování může být důležitá i z jiných důvodů, jako je kupříkladu stěhování za prací či stěhování od nově postavené dálnice či ubytovny pro nepřizpůsobivé.
Za velkou výhodu vlastnického bydlení je podávána svoboda nakládání. Vlastní byt si může domácnost upravit dle svých představ a nemusí se dohadovat s pronajímatelem, zda požadovanou úpravu schválí a kdo zhodnocení bytu zaplatí. Nevýhodou vlastnického bydlení je, že úpravy i opravy zaplatí rodina vždy. A stejně jako u nájemního bydlení se jí investované prostředky nemusí při stěhování vrátit, protože do vlastního bydlení lidé až příliš často investují více.

Hypotéka versus inflace
Obavy lidí při pořízení vlastního bydlení ovšem směřují k hypotéce. Nejprve ke splátce hypotéky, a zda ji budou moci splácet, zda se nedostanou do situace, kdy budou muset dům nebo byt prodat nebo jim dveře oblepí exekutor. Pokud si rodina dobře zváží své možnosti a hypoteční úvěr si dovolit může, následuje mnohdy další nepříjemné zjištění, že cenu bytu díky hypotéce zaplatí dvakrát.

Kolik zaplatíte za hypotéku ve výši 1 mil. Kč po 30 letech
Úroková sazba Splátka hypotéky v Kč Zaplaceno za 30 let v Kč
2,50 % 3 951 1 422 360
3,00 % 4 216 1 517 760
3,50 % 4 490 1 616 400
4,00 % 4 774 1 718 640
5,00 % 5 368 1 932 480
6,00 % 5 996 2 158 560
Zdroj: vlastní výpočty autora

Skutečně po třiceti letech splácení hypotečního úvěru odejde na splátkách hypotéky v závislosti na výši úrokových sazeb téměř dvojnásobek pořizovací ceny. Ovšem tyto peníze jsou placeny v průběhu 30 let – a jejich hodnota tak postupem času klesá. Ceny dnes jsou na zcela jiné úrovni, než na jaké byly před 30 lety. A je téměř jisté, že budou na jiné úrovni i za 30 let, až bude rodina odesílat poslední splátku hypotéky. Příčinou je inflace.
Ovšem splátka hypotéky se na rozdíl od ostatních cen s inflací nezvyšuje. Může se měnit vždy na konci fixace úrokových sazeb a může tedy vzrůst, ale i klesnout. Pokud by úrokové sazby z dnešních průměrných sazeb dle Fincentrum Hypoindexu za leden 2014 na úrovni 3,08 % vyrostly na 6 %, vzrostla by splátka hypotéky ze 4 259 korun na 5 996 korun za každý vypůjčený milion korun. Pokud by ale úrokové sazby následně klesly, klesla by s nimi i splátka.
Úrokové sazby běžně kolísají – chvíli rostou, chvíli klesají. Ceny zboží a služeb měřené inflací ale především rostou. Pokud "hrozí" jejich pokles, zasahuje centrální banka, jak to ukázala i svými měnovými intervencemi Česká národní banka (oslabením koruny na 27 Kč/EUR). Reálná splátka hypotéky v průběhu 30 let téměř s jistotou klesne. I při 6% úroku stačí 3% inflace, aby byla splátka reálně méně než poloviční.

Jaká je reálná výše splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč po 30 letech
Úroková sazba hypotéky Splátka hypotéky v Kč Reálná splátka hypotéky v Kč za 30 let při inflaci
2 % 3 % 4 %
2,50 % 3 951 2 181 1 628 1 218
3,00 % 4 216 2 328 1 737 1 300
3,50 % 4 490 2 479 1 850 1 384
4,00 % 4 774 2 636 1 967 1 472
5,00 % 5 368 2 964 2 212 1 655
6,00 % 5 996 3 310 2 470 1 849
Zdroj: vlastní výpočty autora

Absolutní jistotu nelze mít s jistotou nikdy. Významnou čáru přes tvrzení, že reálná splátka hypotéky klesne, může udělat rozhazovačná a neefektivní politika vlády. Příkladem budiž měnová reforma v Československu v 50. letech minulého století, kdy se většina úspor "upravila" v poměru 1 : 50, ceny klesly v poměru 1 : 5 a ve stejném poměru 1 : 5 se snížily i zůstatky úvěrů. Úvěry se tak desetkrát prodražily.

Nájemné versus inflace a mzdy
Ve prospěch vlastnického bydlení hovoří inflace a čas ještě druhým hlasem. Nájemné podléhá inflaci přinejmenším stejně jako ostatní zboží a služby. Pokud dnes platí rodina nájemné ve stejné výši, v jaké by mohla splácet hypotéku, za 30 let bude nájemné platit přinejmenším ve stejné reálné výši, zatímco její splátka hypotéky by reálně klesla. A co víc, nájemné pravděpodobně poroste rychleji než inflace. Důvodem je růst příjmů a životní úrovně obyvatel.
Dlouhodobé statistické údaje vypovídají o tom, že za nájem domácnosti vydají přibližně 25 % příjmů. Přibližně stejný podíl vychází celých 25 let na našem území (pokud odhlédneme od regulovaného nájemného) i v různě vyspělých státech Evropy. A příjmy dlouhodobě rostou přibližně o dva procentní body rychleji než inflace díky růstu produktivity práce.
Rostou-li příjmy o dva procentní body rychleji než inflace a vydávají-li domácnosti 25 % příjmů na nájemné, roste i nájemné o dva procentní body rychleji, než kolik činí inflace. Samozřejmě se jedná o dlouhodobé statistiky, neznamená to, že každý rok dojde přesně k takovémuto posunu. Třicet let je ale dostatečně dlouhá doba na to, aby statistika zafungovala a výkyvy související s hospodářskými cykly vyhladila.

Jaká je reálná výše nájemného po 30 letech
Současné nájemné v Kč Reálné nájemné za 30 let v Kč při reálném růstu mezd o:
1 % 2 % 3 %
4 000 5 391 7 245 9 709
5 000 6 739 9 057 12 136
6 000 8 087 10 868 14 564
10 000 13 478 18 114 24 273
12 000 16 174 21 736 29 127
15 000 20 218 27 170 36 409
Zdroj: vlastní výpočty autora

Nájemné versus hypotéka
Různé vlivy působící na reálnou hodnotu nájmu a splátky hypotéky fungují jako nůžky. Zatímco inflace reálně snižuje splátku hypotéky, reálné výše nájmu se nedotkne. Naopak reálný růst mezd zvyšuje nájemné, ale nedotýká se splátky hypotéky (pouze usnadňuje její splácení podobně jako inflace; nedotkne se ale její reálné výše).
Pokud by inflace v průběhu 30 let dosahovala v průměru 2 % ročně, což je i inflační cíl České národní banky, a pokud by zároveň reálné mzdy rostly v průměru o 2 % ročně, což odpovídá dlouhodobým statistickým pozorováním, pak by splátka hypotéky získala oproti nájemnému více než trojnásobnou výhodu. Každá tisícikoruna splátky hypotéky by reálně klesla na 552 Kč, naopak současný nájem ve výši 1 000 Kč by vzrostl na 1 811 Kč.

Nájemné versus splátka hypotéky
Hypotéka Nájem
Měsíční splátka 1 000 Kč 1 000 Kč Měsíční platba
Míra inflace Reálná splátka v Kč Reálný nájem v Kč Reálný růst mezd
2 % 552 1 348 1 %
3 % 412 1 811 2 %
4 % 308 2 427 3 %
Zdroj: Vlastní výpočty autora

Realita reálná hodnota nepodléhající inflaci
Vlastnické bydlení má ještě jednu obrovskou výhodu související s inflací a reálným růstem mezd. Reality se nenazývají "realitami" pro nic za nic, ale proto, že udržují "reálnou hodnotu" – a nepodléhají inflaci. Pokud si dnes rodina koupí nemovitost za jeden milion korun, za 30 let bude mít stále majetek v reálné hodnotě alespoň jeden milion korun, pokud...
... bude řádně spravován, opravován a rekonstruován, nedojde k významné změně preferencí lidí stran bydlení, nezmění se "socio-ekonomické" okolí nemovitosti (např. stavbou dálnice či ubytovny apod.) a podobných rizikových možností lze jmenovat ještě mnoho.
Vyhne-li se přes svou nepohyblivost nemovitost všem rizikům, za třicet let nejen uchová svou reálnou hodnotu, ale pravděpodobně si i polepší. Podíl cen nemovitostí zůstává stejně jako nájemné stabilní ke mzdám. Vzrostou-li mzdy reálně o 2 % ročně, vzrostou stejným podílem i reálné ceny nemovitostí. Při 2% růstu reálných mezd reálná cena nemovitosti stoupne za 30 let o 81 %. A to bezpečně uhradí i "přeplacení" nejedné hypotéky.
Z finančního pohledu se koupě vlastního bydlení zpravidla vyplatí. Není ale dobré zapomínat na rizika s vlastnictvím nemovitosti spojená. A v konečném důsledku o tom, zda rodina bude bydlet ve vlastním, nebo nájemním bydlení, rozhoduje její životní styl, preference v oblasti bydlení – a finanční možnosti.

Zdroj: 
pro iDNES.cz Petr Zámečník, odborník na investice ze serveru Hypoindex.cz